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  好学生该怎么自证清白?这是一个问题。

  最近,受旭辉风波影响,地产行业遭遇了又一轮惨烈的股债双杀。

  包括碧桂园、金地、龙湖、绿城、远洋等剩下为数不多的房企们,在资本市场上都面临着不小的抛售压力。

  10月17-19日,金地多支债券价格出现异常波动,一度触发临时停牌,个别债券跌到了令人意外的价格。

  今年以来,资本市场尤其是债市的表现,成为衡量房企风险大小的核心参照。

  因此,金地债券大跌也引起很多人的恐慌,不少朋友也来问涛哥,金地到底咋回事?

  事实上,这个问题真的很难回答,很多投资债券的机构以及专业投资者也是一脸闷逼。

  从公司基本面看,在销售回款端,1-9月金地实现销售额1630亿,稳居行业前七,相比同行销售表现整体要好,有持续的回款流入。

  在偿债信用端,10月13日刚刚提前偿还28.4亿公司债,2022年已无到期公开债,偿债压力并不大。

  在财务安全端,到今年上半年末公司账上还有货币资金648亿元,可支配资金比例超过70%,三道红线指标继续稳居绿档,也完全没啥问题。

  在这样的基本面下,债券为何还会遭遇恐慌性的抛售?

  

  涛哥也看了下目前市场上媒体的报道和相关猜测,发现确实也没谁找到了实质性问题,大多是无关痛痒的旁敲侧击。

  例如,有人说金地作为最早一批的中债增试点房企,到目前为止还未有发成一笔"示范债",公司的融资现金流可能有问题?

  但事实上,发债首先要看企业需不需要发,有没有这个动机?比如迫切需要现金流,或者融资成本足够低等。

  金地本身是中债增担保首批试点房企,毫无疑问有资格也有能力通过中债增担保进行发债融资。

  但金地目前货币资金648亿,可支配资金比例超过70%,2022年还获得银行新增授信额度超过200亿,对资金的需要并没有那么迫切。

  而且,虽然发行中债增票面利率看起来不高,但实际上如果考虑其中的担保的措施成本后,其真实融资成本比表面的高。

  而中报显示,截至上半年金地债务融资加权平均成本仅4.54%,和一众央国企都有得一拼。

  因此,如果考虑实际的额外费用、反担保措施条件,并对比小公募、开发贷等其他融资成本的情况下,金地也确实暂没必要急着发中债增。

  所以,不管从融资的迫切性还是从融资成本来看,金地当前不急着发中债增,不是他发不了,而是暂时用不到,更不会因为没发就缺钱…

  

  除了发债问题外,最近很多媒体在担忧的,还有一个是质疑金地因为合作项目的存在,可能存在隐形的表外债务,就像旭辉近期的情况。

  说实话,作为同样是中债增试点房企的旭辉最近出现风险,确实对市场信心造成了不小的冲击,投资者很难再信任房企,这个可以理解。

  不过,关于表外债问题,在今年8月金地投资者交流会上,管理层已经对合作项目和表外负债的情况有过专门解释:

  “公司表外项目只做开发贷,不做信托融资,表外融资用途专一,抵押物充分,风险可控。”

  即便大家觉得管理层的话不可全信,那也可看下金地1-9月的土地投资情况:

  截至9月底,新增土地储备171万平方米,总投资额220亿元。公告的数据不会骗人,现金流有危险的企业顾及当下已经很难,是没有余力持续拿地的。

  

  除了以上两个质疑的声音外,还有一个影响因素,是近期市场传言某大型险资对旭辉、碧桂园提前抽贷,对企业造成很大冲击。

  由于金地的大股东也是其他险资背景,因此也有投资者担忧如果险资整体开始避险房地产,可能也会对金地造成影响。

  涛哥觉得这个更多是市场对负面舆情的恐慌,目前还没有太多实质性的动作,与企业的基本面也无关,这里不展开了。

  但值得注意的是,通过复盘近日金地债券市场交易情况,会发现与市场负面舆论同步,金地17日出现大量金额较小的砸盘单,由于市场买方谨慎,因此卖盘砸盘速度快、威力大,从而引起债券价格波动。

  17日晚间金地发布近期经营情况公告后,18日就有大量机构聚集低价买入,究竟是惊慌失措的踩踏,还是有人故意为之、从中渔利?懂得人,自然懂。

  

  所以,看下来一圈你会发现,金地的基本面似乎确实没啥硬伤,也没人找出啥实质性的问题。

  但是,在同行一个个倒下的背景下,对于剩下好学生来说,想自证清白,确实太难了。

  你说我销售表现好,别人觉得可能都被监管了,未必能应对偿债;

  你说我最近也没债,别人觉得你公开债是还了,但可能还有表外;

  你说我表外很安全,别人觉得房企说话不可信,暴雷的也这样说;

  你如果发债,别人觉得你缺钱了才融资;你如果不发债,别人觉得你钱不够;

  你如果拿地,别人觉得你消耗了现金流;你如果不拿地,别人觉得你没钱了。

  不管你做啥,抛开事实不谈,难道你就真没一点错吗?

  ……

  当投资者对一个行业失去信心的时候,即使好学生也很难获得基本的信任。

  这篇文章的最后,涛哥本来想来个正能量的结尾,但不得不说,最近确实没啥正能量。

  房企一直在流血,信心一直在流失,期待的颠覆性的支持希望渺茫。

  在一个持续下行的市场,悲观者往往正确,你看这个不行了,你看那个也不行了。

  但当人人都不行的时候,市场还剩下什么,每个人自己的资产又将受到怎样的冲击?

  所以给别人喊喊冤,给剩下的人一些支持,又何尝不是为了自己。

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