尹中立(荣盛生长(002146,股吧)首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员)

国家统计局于5月11日宣布了第七次人口普查数据。我们对比第六次人口普查和第五次口人普查数据可以看到人口流动的基本脉络。笔者试图从人口流动的特点来推演房地产市场的也许趋势。

趋势之一:一线都会的人口增进放缓。我们对比第五次人口普查(2000年)和第六次人口普查(2010年)数据可以清晰看出北京、上海等一线都会的人口增进速率显著放缓。若将第七次人口普查数据(2020年)与第六次人口普查数据举行对照,可以看到,北京人口增添了228万,上海人口增添了185万,划分增添11.63%和8.04%。而北京和上海的人口在第五次人口普查与第六次人口普查时代划分增添了604万和628万,增速划分为44.5%和37.5%。若是说北京和上海的人口在2000年至2010年间是快速增进,那么2010年之后已经进入了中高速增进。但也应该看到,一线都会的人口增速仍然高于天下平均人口增速5.38%,说明它们对人口的吸引力仍在。

值得一提的是,2000年至2010年间,天津的人口增速为29.3%、名列天下第三位,但2010年之后的十年里天津人口增速仅为7.17%,已经十分靠近天下平均增速。无疑,天津的吸引力在出现下降趋势。

未来十年一线都会的人口增速是否延续已往十年的轨迹?从外洋的履历看,当经济结构中服务业占比越来越高,超大都会对人口就业的吸引力将增添,若是该纪律同样适用于我国,则意味着一线都会的吸引力在未来十年或将有增无减。但我国对特大都会的生长一直接纳治理措施,其中北京市对外来人口入户的治理水平最严酷。

趋势二:广东和浙江成为最有吸引力的热土。已往10年里人口增速最快的是广东和浙江,广东在已往10年里人口增添了2170万,浙江人口增添了1014万,这两个省的人口增速划分为20.81%和18.6%。这两个省在2000至2010年间的人口增速划分为20.7%和16.4%。可见,广东的人口增速一直保持在快速轨道上前行,浙江的人口增速还泛起了加速的征象。

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在天下人口增速放缓、都会化历程放缓的靠山下,广东和浙江依然保持人口的高速增进,说明这两个省区域的经济活力简直是非同凡响。经济活力与人口形成正反馈,将动员房地产市场的繁荣。

趋势之三:中部区域的人口止跌回升。六普的数据展现了2000至2010年间人口流动的主要趋势是从中部区域流向东南沿海区域,这十年间人口削减的省份有重庆(削减6.6%)、湖北(削减5.0%)、四川(削减3.4%)、贵州(削减1.4%)、安徽(削减0.6%)。这五个省份的七普数据较六普数据划分增添11.2%、0.9%、4.0%、10.9%、2.5%。重庆和四川的人口在2010之前的十年里流出较多,而2010年之后泛起显著的回流趋势。安徽和湖北的人口回流虽然没有重庆和四川显著,但至少已经止跌回升,泛起了正增进。

笔者以为,中部区域的人口回流与经济增进有关,也与人口结构有关。最近十年这些中部区域的经济增速较快,动员了就业的快速增添。人口回流的另外一个缘故原由可能是第一代农民工已经靠近退休岁数,第二代农民工的孩子最先进入上学岁数,由于住房和孩子教育的缘故,有些农民工最先选择回流田园。

由于省会都会的教育资源相对蓬勃,这些都会通常是人口回流的首选目的地。这些人口成为中部区域省会都会房地产市场的主要需求之一。

趋势之四:东北人口流出在加剧。七普数据显示有六个省份的人口在已往10年里泛起负增进,东北三省是人口削减比例最高的区域,其中黑龙江的人口削减了16.8%、吉林削减12.3%、辽宁削减2.6%。另外三小我私人口负增进的省份是内蒙古、山西、甘肃。

东北区域拥有我国最富裕的土地,工业基础雄厚,人口流出的趋势简直引人关注。

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